El mito de que el alquiler sale igual que la hipoteca

Es frecuente encontrar razonamientos que justifican la pasión compradora de los españoles diciendo que se debe a que por un poco más de lo que supone el alquiler se paga la cuota de la hipoteca. Es una especie de axioma que no requiere demostración práctica, todo el mundo sabe que es así y no hay más que hablar.

El caso es que el otro día me escribió Juanma a raíz del artículo de Martín Varsavsky: Hipotecas vs Hijos. Varsavsky argumenta que en España mucha gente opta por no tener hijos para poder pagar la hipoteca, cuando podría hacerlo si decidiese alquilar.

(...) en España las casas se alquilan a un porcentaje muchísimo más bajo sobre lo que valen que en USA, Inglaterra o Argentina, para dar ejemplos. (...) Y si eres dueño tienes que pagar los arreglos, la manutención y algunos impuestos que si alquilas no tienes que pagar.

(...) Y ni hablar de las absurdas leyes de alquiler que hay en España, que son tan a favor del inquilino que pocos alquilan sus casas y este país es el país con más viviendas vacías por habitante del mundo (ahora en vez de cambiar la ley quieren obligar a la gente a que regale sus casas en estas condiciones).

En España, aunque cueste creerlo, no se puede alquilar una vivienda por 6 meses. El gobierno regula exactamente la relación entre inquilino y propietario, cosa que distorsiona enormemente el mercado. (...)

(..) Desde el punto de vista del inquilino esto es genial, más razón para alquilar y no comprar, pero pocos quieren alquilar, ya que curiosamente alquilar está mal visto (...)

Cuando yo llegué a España y vi esta situación decidí alquilar y usar mi dinero para hacer empresas. La única razón para comprarse una casa es que desde el 2000 hasta ahora la vivienda subió muchísimo de valor. Pero los españoles se olvidan que en casi todo los 90 la vivienda no subió de valor y que ahora el precio en términos de años de salario por coste de vivienda España está a niveles totalmente descolocados.

Conclusión, mejor tener hijos y alquilar que ser dueño de una casa y no tenerlos. Además hay otro tema importante, ¿de qué sirve terminar de pagar una hipoteca a 30 años y no tener a quien dejársela?

A juzgar por los comentarios, resulta ser un artículo muy polémico. Supongo que siempre ocurre cuando se toca un dogma de fe.

El caso es que Juanma me hizo un comentario sobre el alquiler en relación a la cuota de la hipoteca, y me puse a hacer números.

Los préstamos hipotecarios son, en el mejor de los casos, a Euribor + 0,29%, eso es ahora mismo algo menos del 4,5%. La cuota anual, incluyendo la amortización del principal, con una hipoteca del 100% sería aproximadamente un 5,6% del valor de la vivienda para un préstamo a 35 años. Normalmente se hace sobre el 80% del valor de tasación, con lo que supondría un 4,5% anual sobre el valor de la vivienda. Y esto implica que ya se ha adelantado el 20% de la vivienda y otro 10% de impuestos y gastos, es decir un 30% del valor de mercado.

A ese 4,5% habría que sumar los costes de propiedad: comunidad, impuestos, derramas… que Varsavsky fija en un 1%, con lo que nos vamos a casi un 5,5%. Y el 1% me parece un número bastante conservador considerando que además de los impuestos, en 35 años a un piso habrá que haberle hecho numerosos arreglos.

Por el otro lado, el dato que toma Varsavsky del alquiler al 3% del valor de la vivienda me parece demasiado alto para los precios de los alquileres en Bilbao, y quizás algo bajo para Madrid y Barcelona. Eligiendo el rango más bajo de precio para la casa y el más alto para el alquiler, con datos reales de Barakaldo, me sale un 2,6%.

Incluso tomando el 3%, hablamos de una diferencia del 2,5% anual sobre el valor de la casa. Con lo que eso de que por lo que sale el alquiler se paga la hipoteca resulta ser una leyenda urbana.

Ahora bien, se suele acudir a otro razonamiento, que el alquiler sube todos los años mientras que la hipoteca no, con lo que en unos años la hipoteca ya es más barata que el alquiler.

La primera parte es cierta siempre que haya inflación, que es ciertamente el escenario más probable, aunque en Japón ya saben lo que es pasar por un periodo deflacionista de 16 años.

La segunda parte, teniendo en cuenta que aproximadamente el 97% de las hipotecas de los últimos años están firmadas a tipos variables, depende de que los tipos de interés no suban. Y curiosamente, cuando la inflación sube también suben los tipos de interés para contener el consumo. Como expliqué en Los riesgos de las hipotecas a muy largo plazo, un 2% de subida de los tipos de interés en una hipoteca a 30 años puede suponer un 25% de subida de la cuota, y un 40% de subida en una hipoteca a 50 años.

Aún así, a largo plazo es muy probable que la hipoteca acabe siendo inferior el alquiler, lo que no se tiene en cuenta es lo que podrían generar en ese tiempo ese 30% del valor de la vivienda que se ha desembolsado y la diferencia mensual que proporciona el alquiler frente a la hipoteca.

Por último, se suele razonar que la vivienda siempre sube, con lo que es una buena inversión. El caso es que, como dice Varsavsky, en España el precio de la vivienda estuvo estancado entre el 92 y el 97, y la inflación hizo que las casas perdiesen valor. Pero, resulta que si las casas suben es aún peor para los propietarios. Es La paradoja del propietario. Si las casas suben, la diferencia entre tu casa y otras mejores también sube, por lo que cambiar a otra casa saldría más caro. Y aunque no pienses en cambiar, la subida implica: mayores impuestos, mayores primas de seguro, mayores dificultades futuras de los hijos para acceder a la vivienda...

En mi opinión, la causa principal de la compra de vivienda frente al alquiler es la nula cultura financiera. La mayoría de la población no hace números, simplemente compra la casa porque tiene grabado a fuego que "alquilar es tirar el dinero" y comprar es una inversión, la mejor forma de ahorrar. Y, de hecho, el entorno familiar suele presionar hacia la compra. Además, se cree que ser propietario es una garantía para que nunca te puedan echar de tu casa y también que puede ser un complemento a la pensión.

El caso es que llega un momento en que los precios hacen que comprar una casa deje de ser una buena forma de ahorrar, y eso hace tiempo que ha pasado en España. Por otro lado, si no llegas a pagar la hipoteca, el problema no es que te echen del piso, es que lo subasten y te quedes sin él, sin el dinero que ya hayas invertido y, con un poco de suerte, con algo de deuda pendiente con el banco. Además, en caso de impago, posiblemente tarde más en echarte un casero que en embargarte un banco.