Vivienda, alquileres y burbujas

A través de la entrada El precio de la vivienda podría caer, o no? en Finanzzas, he llegado a tres entradas en GurusBlog que me han parecido especialmente interesantes.

La primera es Comprar o alquilar una Vivienda, de marzo de 2005. En ella se analiza el artículo Still want to buy? en el Economist.com. En este artículo se analizaba la evolución del precio de las viviendas y los alquileres entre 1997 y 2004 en varios países.

España, era el tercer país en el que mayor había sido la subida en ese periodo y en 2004, el ratio precio de compra/alquiler estaba un 40% por encima de la media entre 1975 y 2000. Comprar suponía pagar un 40% más veces el alquiler, que históricamente.

En el propio artículo explican que parte de esta subida se debe a los menores tipos de interés. Desde un punto de vista empresarial, compraré una casa a un precio tal que pueda obtener por el alquiler una rentabilizar superior a la que me ofrecería un activo sin riesgo (las letras del Tesoro).

Sin embargo, con estos diferenciales, deja de ser rentable comprar para alquiler, y los que lo hacen, cuentan con la revalorización del inmueble para ganar dinero. Comentan el caso de Sydney, en el que se compara la situación con la de la burbuja punto com, en la que no se compraba por el dividiendo (alquiler), si no por la revalorización futura de las acciones (precio de la vivienda).

La segunda entrada es Shangai, pinchando la burbuja inmobiliaria, de enero de 2006. Se comenta la brusca caída del mercado inmobiliario en Shangai, estimada en un 33% en 8 meses, al desaparecer los que las compraban como inversión.

Entre los detonantes de la caída de los precios se apunta a una ligera subida de los tipos de interés del 5,0% al 5,5%, así como algunos nuevos impuestos introducidos por el Gobierno y la costrucción frenética de casi un millón de nuevas viviendas. Queda pendiente de ver como puede afectar el estallido de la burbuja al sector financiero, donde un 76% de los préstamos que concedió en Shangai eran hipotecarios.

La última entrada es Caídas del precio de la vivienda en Sydney, de este mismo mes. Curiosamente, Sydney era uno de los casos que se analizaban en el artículo que se comentaba en la primera entrada. También se comentaba que en Australia, en conjunto, la vivienda había subido un 113% entre 1997 y 2004, frente al 131% que había subido en España.

Parece que en los últimos años, la principal afición de los Australianos al igual que los españoles ha sido la inversión en ladrillo. Ahora, según publica el Sydney Morning Herald, con la subida de tipos de interés, los precios de las viviendas en algunos suburbios de Sydney están sufriendo caídas cercanas al 10% en sus precios, aunque hay casos concretos más sangrantes con caídas cercanas el 40%.

A la subida de los tipos de interés, se une la subida del coste de la vida. Ambos factores dificultan el pago de la hipoteca a los que compraron, y la compra a los que no lo hicieron. Más oferta, y menos demanda.