El 'gen propietario' español

Vía Romanza Club descubro el magnífico artículo El 'gen propietario' español de Antón Costas en El periódico de Extremadura.

Somos el país que más viviendas tiene por habitante. En pura estadística, a cada hogar le corresponen 1,5 viviendas. Además, preferimos de forma absolutamente mayoritaria residir en vivienda de propiedad que en régimen de alquiler. El alquiler es residual y hasta está mal visto en nuestro país. En ningún otro sucede lo mismo. (...) En España, prácticamente el 98% de las hipotecas son a tipo variable. Esto no sucede en ningún otro país de nuestro entorno económico y cultual.

En el año 1960 las viviendas principales en propiedad significaban el 50%, y las de alquiler el 43%. (...) En situaciones de elevada inflación, los tipos de interés reales de los créditos hipotecarios (tipo de interés que figura en el contrato menos la inflación) acostumbran a ser negativos. Lo racional entonces es endeudarse para comprar y no el alquiler. (...) En los últimos años la inflación se ha reducido. Pero los tipos de interés lo han hecho de forma más acusada. El resultado final ha sido el mismo: los tipos reales han sido negativos o cercanos a cero. Si a ello sumamos la fuerte expectativa de revalorización esperada de la vivienda, lo racional sigue siendo endeudarse para convertirse en propietario.

Lo que es racional en una época puede dejar de serlo y convertirse en una patología peligrosa. La historia del ciclo económico de la vivienda en España desde los años 60 es ilustrativa: cuando el petróleo sube, los tipos de interés se elevan y aparece un problema de déficit en la balanza comercial. Entonces la demanda disminuye y los precios reales de la vivienda caen. La última vez que ocurrió fue en 1991, con la primera guerra del Golfo. El precio real de las viviendas bajó alrededor de un 25% entre 1992 y 1997. Pero parece que lo hemos olvidado. Los cuatro jinetes del Apocalipsis de la vivienda están comenzando a cabalgar de nuevo. El petróleo se encarece de forma duradera. Los tipos de interés han comenzado a subir. El déficit comercial es enorme. Y el cuarto elemento de riesgo adicional ahora es que todas las hipotecas son a tipo variable: la cuota mensual aumentará a medida que aumenten los tipos. Sólo si la inflación aumentara más se podría evitar ese efecto. Pero posiblemente el remedio sería peor que la enfermedad. El problema puede ser importante especialmente para los que están endeudados por la compra de su vivienda principal. Aún están a tiempo de protegerse. De hecho, algunos bancos comienzan a ofertar cambio de hipotecas a tipo fijo o mixto. Vale la pena tenerlo en cuenta.